争取“直辖市”？钱多房少 深圳已无力控制房价

　　中央第三次房地产调控即将于“两会”后展开，其重点将从06年“限制投资”与“增加转让成本”，转变为“增加供给”和“调整供应结构”。那么，增加供应量，对于深圳房地产市场而言，是否真能如市民所望，把楼价压下去呢？以下略作分析：

　　首先，从开发住宅的源头：土地因素分析。由于深圳可开发住宅用地较

　　其次，大量直接投资，将推动城市物业价值高企。深圳市政府换届以来，在地铁、公路交通、楼堂馆所等直接投资高达数千亿之巨。一来与大运会政绩有关，二来与香港“一体化对接”因素有关，第三可能与争取“直辖市”地位有关。建特区20多年积累的财政储备，在未来五年内将迅速形成直接投入。城市面貌的转变，流通资金的大增，直接推动各个消费领域价格上涨，非独楼市。

　　第三，中央调控措施一但于四月份出台，根据应对惯例，开发商会不约而同选择以“推迟开盘”来应对调控。那么如去年一样，购房高峰期“五一”市场可售项目将再次紧缺。这将非常有利于已开盘项目大幅调高尾盘价格。预计可售项目最少的罗湖和盐田两区，今年新开盘项目的价格会有一个较大的补涨，象盐田梅沙片区的商品房价可能会翻一番。

　　最后，新房价格相互攀比，开发商疯狂提价.在一手房供应少，价格持续走高的心理预期影响下，各区二手放盘量肯定会大幅下降，即使手中握有多套房产，业主也会大幅调高挂盘价。年后，福田区二手放盘价格都已超过10000元/平米，南山侨城南一带的二手楼放盘价格甚至高达20000元/平米。

　　假使2007年深圳房价继续领跑全国，必会在高位出现成交量巨减局面!因为炒楼者，多半不敢在如此快的涨幅局面下继续高位接盘。则由此将分流溢出巨量投资性资金进入新的目标市场：深圳周边城市如东莞和惠州。预计投资房产热，将推动以上两城市房价联动上涨约50%左右(因两城市楼价基数较低)。

　　笔者认为:

　　如果深圳市政府真要控制房价，那么，"放开二线关、扩大城市面积、限房价出让土地、回收多年不开发地块、推动旧城低容积率老住宅区改造、提高特区内购房首付至五成"等诸多增加供应量的措施和手段，必须在短时间内密集推出，不给开发商和炒房者以从容应对之机。

　　同时，要严令要求相关规划国土、物价等责任部门，按“限房价涨幅”为条件签定目标任务责任书。否则，一切按步就班的依“程序”来定，在各路资金汇聚，土地供应量又是全国最少的深圳，钱多房少，房价如何能下跌？

　　不过，即使本届政府真有意抑制房价快速上涨，由于政策出台早已严重滞后，加之各利益部门执行上会否继续“打折扣”，假使管理体制上的"盲点"不能清除，那么实际执行的成效必然不会尽如人意。

　　目前，深圳地产界的业内人士普遍认为，在诸多利多因素支撑下，深圳房价将以年均30%以上幅度涨至2011年，直至与香港的楼价比达到1：3左右，才会在某些全局性利空影响下，出现一轮真正的较大调整。