深圳个人合作建房 承担政策和操作双重风险

　　林立人桌面上放着一尺多厚的申请表，这些表格来自近600名“拥趸”，在顺利拿到位于宝安区沙井的两栋公寓式单身宿舍后，林立人等人的个人合作建房运动受到热捧，就在前天下午，他亲自带领400多名递交申请集体购买位于布吉的两栋烂尾楼的84套住房的成员到现场考察，此后，再有近200名市民递交申请表。而林立人和他的

　　林立人用“推倒了第一枚骨牌”来形容合作建房在深圳的未来。

　　首战告捷，捡了一个便宜

　　上月26日上午10时，深圳沙井金桥工业区宿舍楼前热闹非凡，数十名参与深圳个人合作建房的人们首次竞拍到的两栋宿舍楼正式移交。84名合作建房者通过抓阄分配84套房产，通过合作买房的方式圆了安居梦。尽管刚刚清空的宿舍尚未来得及刷上一层白灰，但是有些房主已经忍不住将铺盖卷都搬进了属于自己的家。

　　林立人眼睛有些湿润，他说，“这对于深圳乃至全国的个人合作建房的群体来讲，都是一个值得纪念的日子”。

　　去年12月22日，经过十几轮竞买，以林立人为首的81名集资建房者以601万元的价格成功竞得的这两栋宿舍楼位于宝安区沙井街道。两栋楼均为宿舍公寓楼，因为债务问题被法院强制委托拍卖。两楼宇建筑面积3880平方米，内含84套单身公寓，单身公寓面积约为45平方米，有独立洗手间和厨房。项目规划占地面积7086平方米，建筑占地700平方米，其余为空地，使用年限为50年，从1992年1月到2042年1月28日止。

　　据了解，将 契税手续费等成本摊进购买成本后，每位购房者买入每套公寓的总价约7.5万元，均价为1623元／平方米。而附近正在销售中的商品房楼盘均价都在6000元／平方米以上。

　　合作建房者明显捡了一个便宜。

　　但问题是，两栋楼均为宿舍公寓楼，使用年限为50年，从目前其法定使用时间到2042年1月28日只有35年了。

　　“花7.5万元买这个物业值得吗？”记者在采访中了解到，附近民宅中，公寓出租每平方米的价格在17元左右，以此计算，每间公寓的出租价格为750元左右，每年的房租收入为9000元左右，八年左右将收回所有投入，剩余的27年将“坐地收钱”，其能够获得的利润是24.3万元。

　　四次试水，总是失之交臂

　　有着“五星级”义工头衔的林立人，他的初衷是想让跟随自己多年的公司员工用更低的价格拿到商品房，“但是多次碰壁之后我们想到了个人合作建房，随后大伙召集各自的朋友，组成一个竞拍中南大厦的团队。尽管我们的初衷是合作买地建房，但是后来我们发现买地的代价太大而购买烂尾楼的操作性更强，于是决定在中南大厦上试水”。

　　但三次竞价的结果并不尽如人意。

　　林立人说，直到今天，中南大厦仍是他心中的痛。“目前该楼宇的价格已经涨到每平方米9000元，与当时的价格相比，几乎涨了一倍。这件事让我们觉得，在有几百人合伙做一件事情的时候，仅仅有热情是不够的，更重要的是要有团队精神和团队的正确决策”。

　　随后，林立人和他的团队将目光转移到位于罗湖区蔡屋围的两栋楼宇，但由于前期的炒作较多，导致参与拍卖的买家多达23家，虽然林立人团队将价格喊到5800万元，但对手以5900万元将两栋楼宇揽入囊中。

　　热情陡增，瞄准下一栋楼

　　前天中午1时，深圳合作建房者发起人林立人的办公室内人头攒动，即使空调机高速运转，但百余名市民仍然挥汗如雨，正向工作人员“抢”表，申请加入拍卖布吉两栋烂尾楼的行列。

　　下午2时，林立人带着扩音器向合作建房者作出说明。“这两栋烂尾楼位于龙岗区布吉街道办布吉街莲花山庄围墙后面，产权从1992年到2042年，是住宅用地，一共84套房，其中28套房面积较大，有130多平方米，房产证是一栋楼一本的，两栋楼房一直烂尾，玻璃窗等已经被人偷走了，所以，即便拍卖下来，仍需再缴纳一部分钱做 装修”。

　　林介绍说，两栋烂尾楼还剩下35年产权，但是因为是住宅用地，有可能延期，此外，这两栋楼没有其它债务，仅欠有2万多元土地使用费。待通过拍卖的方式取得这两栋楼的产权后，可以试图将一栋一本的房产证，转变为一户一本的房产证。

　　但是968元一平方米的起拍价引爆了合作买房人的热情。

　　在前往现场看楼前，林立人公布了一个好消息，广发银行深圳分行上步支行为合作建房者设立监管账户。林立人说，作为召集人，合作建房者的钱都是打入他个人账户的，这样风险性大，而且不安全，此次广发行解决了资金监管的问题，合作购房者的资金安全问题得以解决，打通了合作建房、购房的障碍。

　　“欲参加此次合作购房的人必须先往监管账户打入5万元保证金”，林立人说，假若拍卖成功，将按照合作购房人缴纳保证金的先后、交纳余款先后、个人期待购 房价的标底等因素综合评价，再定出选房的优先权。

　　最后，林立人透露了下一步的计划，在筹谋拍卖布吉两栋烂尾楼的产权后，位于华强北赛格工业园104栋的32套房进入视野。林立人称，深圳的合作建房组织更大程度上与温州模式不同，“深圳个人合作建房联盟这两次省略了拿地、建筑等一系列困难环节。确切地讲就是团购。但宗旨就是一样的，就是一起买便宜的房子。”

　　温州人林立人1992年来到深圳开了一家电子公司。

　　上世纪90年代中期，深圳楼市退潮，大量烂尾楼出现，每个生意人都在说房地产的事情。“我和几个朋友联手买过几次法院拍卖的负债资产，对相关的法规政策都比较了解，买烂尾楼的想法是我以前做生意时萌生出来的。”

　　在几次小型 房地产拍卖成功后，林立人熟悉了烂尾楼和负债资产的操作流程。2004年深圳楼价开始猛涨，林想到聚集朋友、员工和很多买房者的力量，把买房的成本降低。

　　“和购买拍卖的房产相比，拿地的程序更加复杂，而建设过程更是有着不少环节是我们无法控制的，向大家交代起来也更辛苦，因此当时操作起来还有难度，于是就走了合作买房的捷径”。林告诉记者说，但是随着银行愿意提供资金监管，合作建房将迈出实质性步伐。