时间：2007/4/28|
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来源：朱运德
“这是目前为止影响最大、对市场冲击最有力、最为有效的调控政策！”中原地产深港研究中心总监张伟一连用了三个“最”字来表达他的特殊感受。能让见过不少大场面的他如此激动的，正是近日市场盛传深圳官方有意推行的二手房“准限价”政策。
知情人士透露称，这一政策将规定，深圳全市范围内的二手房交易办理银行按揭时，评估价不得超过已给出的所在区域同类物业的某一最高限价。“政府虽然不干涉具体物业的交易价格，但无形中却加大了购房者，特别是投资者的成本。”深圳香地地产咨询公司总经理半求分析说。
深圳房管局一位负责人接受记者查询时表示， 二手房限价政策正在筹划当中，一切以最终公布文件为准，具体内容尚不能透露。而有业内人士表示，虽然房管局并没有下发相关文件，实际上早在4月初，此政策已在市场上逐步推行，并已造成相当影响。
张伟认为，4月份深圳中原地产二手 豪宅成交量大幅下滑，应该“归功于”此项政策。该公司历来为深圳二手物业代理市场老大。以华侨城二手豪宅交易市场为例，物业实际成交价为每平方米30000～40000元左右，而政府规定的按揭最高价只有每平方米15000元。简单算来，原本能买两套房子的首期款，现在只能买一套房子了。
他表示，经中原地产研究部门推算，政府定下的按揭最高价大约是房产原值上浮20%左右，从政府角度看，这一幅度或许还算合理，但近两年深圳楼价飞涨，不少楼盘都翻了一倍多，却也是众所周知的事实。
“该政策直指 房价‘七寸’，起到了立竿见影的作用，”张伟说，“市场上流动性过剩，是房价失控上涨的根本原因，以此来控制货币流动性的效果，甚至远比加息来得直接。”
而一般认为，政府这样做的目的，正是为了切断深圳楼市二级(一手商品房)与三级(二手房)市场之间的价格传递纽带，以便抑制上涨过快的豪宅房价。
“近年深圳楼价上涨已超出理性范围，往往是一个地区推出新楼盘起售价就比周边高出很多，同区二手房马上以此为标准，以至于二手豪宅标价几天一涨，甚至一天几涨的情况屡见不鲜。”世华地产营业部副总经理陈立波称。去年该公司二手代理业务市场占有率位列深圳三甲。
陈指出，过去两三年深圳投资型买家大增，不少就是利用银行杠杆投资多套楼宇，二手房“准限价”政策一出，意味着短期物业投资成本大增，而市场价格受限，也意味着投资者转手套利难度增加，继而导致新楼盘的预期升值空间大幅削弱。
不过他相信，该政策短期内无疑会对市场造成影响，但长期来看利大于弊，因为这有助于稳定楼价，抑制过度投资，使市场更为理性平稳。
“事实上，针对投资型购房者的政策措施还会陆续出台。”一位政府内部知情人士向记者透露。其中之一，是深圳将会在五六月间实行以物业评估价强制征收二手房交易个人所得税，这是专门为对付二手买卖市场中普遍存在的“阴阳合同”而设置的。
所谓“阴阳合同”，是指二手房交易中，向税务部门提交的成交报价，往往远低于双方实际成交价，卖房者以此来减少缴纳个税。深圳税收部门曾表示，当地因此而少缴的税款，每年在5亿元以上。
一路高歌猛进的深圳房价，是否会因此迎来“拐点”？也许今后几个月里，局面会变得较为明朗。中国经营报记者：龙飞
