二手房销量超过一手房 深圳进入成熟型房地产业态

　　新一轮的深圳房地产走势依然强劲，今年1~5月房价均破万元高线，但是房价高企的同时，深圳的推盘数量却进一步减少，反观二手房交易呈持续增加的趋势。对此，深圳综合开发研究院教授宋丁认为，深圳正步入成熟型房地产业态。

　　6月12日，深圳市国土房管局公布2007年1~5月深圳商品房住宅均价为11905.88元/平方

　　新盘高价面市猛拉房屋均价

　　特别是今年一些新上市的楼盘，有些售价竟然比均价高出两倍多。深圳市房地产研究所统计，1～5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905.88元/平方米，其中14个为均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘，拉动全市价格上涨近1300元，对房价上涨影响较大。

　　对于房价高企的原因，深圳市房地产研究所所长王锋告诉《第一财经日报》，2006年6月，随着国办发37号文(“国十五条”)的出台，深圳市对尚未开工的住房项目，均按照国家“90/70”的结构调整规定，重新调整规划进行供应结构调整。但是由于房屋建设期较长，与国内其他城市一样，深圳大多数已调整住房供应结构的项目目前仍未达到批准预售条件，尚未形成市场供应。同时，此间已开工建设的多数大户型住宅，在市场总体供应仍比较紧张的前提下，加快建设、集中入市，形成了大批高价位住宅，并带动了其他中小户型住宅价格的上涨，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大幅度提升。

　　目前，深圳市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限。2002年以来，随着国家土地管理政策的进一步严格和深圳土地资源的进一步紧缺，深圳每年可用于住房建设的土地一直比较有限，仅1~2个平方公里，远远低于北京、上海、广州等特大城市。

　　这一土地供应无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，并致使当前住房开发投资、住房在建与新建规模，以及住房批准预售规模持续减少，住房供应持续呈现紧张趋势，供不应求的价格杠杆再一次推高房价。

　　同时，由于深圳较高的劳动生产率和工资水平，吸引了大量的外来人口。随着人均收入水平的提高和家庭结构趋于小型化，深圳居民的住房消费能力与意愿也在不断提高；此外，在人民币持续升值和国内资金流动性过剩的条件下，作为国内住房市场比较活跃且紧邻港澳台地区的深圳，房地产市场不断吸引境内及境外的投资，进一步催化了住房市场的活跃，并导致深圳的住房需求持续处于增长状态。

　　根据官方统计分析，“十五”期间，深圳市每年新旧住房年均销售面积达到1200万平方米，比“九五”期间高出了一倍；2006年新旧住房销售面积达到1500万平方米，需求继续旺盛，并在住房供应持续紧张的情况下，导致住房价格持续上涨。

　　关外房屋泡沫成分更多

　　据深圳市房地产研究所发布的研究报告，1~5月，深圳市商品房施工面积为2539.94万平方米，同比下降6.16%；新开工面积为345.62万平方米，同比下降18%。全市房地产开发建设规模总体呈现下降趋势。其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。全市新建商品住房销售规模继续减少。一系列下降的数据反映出深圳进入2007年以来，商品房的供应量开始减少。

　　但是供应量减少的同时，深圳特区外(关外)的商品房销售面积却在增加。深圳1~5月新建商品房批准预售面积中，特区外商品住宅销售面积就占了全市的62.8%；其中宝安区销售面积占全市36.52%,龙岗区占全市26.28%。这两个区是目前深圳新盘开发比较集中的地区，深圳开发商的竞争也多集中于此。

　　深圳综合开发研究院宋丁教授告诉《第一财经日报》，目前深圳关内根本无地供应，也绝少有关内的新盘推出，所以土地供应呈缩减趋势是可以预见的。“今年深圳加大了关外的土地供应，但总量还是不够，新房供应趋紧，反倒是二手房销售占了主要地位。”宋丁说。

　　据官方统计，近几年深圳的住房销量逐年走高，而供应没有相应增长，从2003年开始到2006年连续四年供求比不足1，2006年深圳楼市的热点就已经集中在龙华、布吉、宝安、西乡、蛇口五地。这一时期的新盘多，销售火，推售量以及销售量占全市的比例都分别在六成以上。

　　对于关外楼盘占据新房销售的主力位置，深圳众厦地产顾问有限公司总经理助理林晓华向《第一财经日报》表示，关外目前有些楼盘虽然建设完成，并取得不错的销售业绩，但是，这其中泡沫成分居多。“关外房地产发展迅速，楼盘扎推上市，但是相应的市政配套设施却没有跟上，有些楼盘售价高达万元以上，却已经在透支今后两三年的价格。”

　　目前深圳关外的一些楼盘，内部小区配套都相当完善，但是社会公建设施对于这些楼盘的配套却没有达到，这从开发商越来越多投入房地产开发的副业，诸如兴办学校、开通业主接送公车等方面就可见一斑。

　　林晓华告诉记者，目前深圳关外楼盘的空置率依旧很高，很多人买关外的房屋是抱着投资的心态而去的，根本没有想过自住。“因为不方便，所以真正购房用于自住的市民还是会选择关内的二手房购买，这也是二手房交易持续上升的原因。”

　　对于房价的上涨，王锋分析，在深圳较为特殊的经济社会发展背景下，住房价格的持续上涨具有一定的客观性；但是房价的持续上涨，不仅会影响深圳居民的正常生活，也容易引发金融风险和产业危机，不利于宏观经济的稳定和健康发展。