深圳楼市泡沫已现

　　纵深

　　深圳楼市“泡沫”已现

　　随着深圳楼价的一路高歌，楼市是否存在“泡沫”风险，开始引起深圳各界关注。

　　唱多者说，当前深圳楼市纵使存在轻微“泡沫”，随着深圳人口的逐年增加，以及深港一体化的带动，“泡沫”最终会被刚性需求逐步抹平。

　　“唱空者”则认为，如果深圳楼价继续保持逐月10%以上的增长，一年之后，关内楼价将基本与香港郊区持平。按照当前深圳的GDP增长速度，届时大部分居民根本买不起房，谈不上刚性需求抹平“泡沫”，只会挤破“泡沫”。

　　唯一让正反两方同时认可的是：如果深圳楼市出现“泡沫”破灭，最大的受害者，不仅仅是炒房者，而且还包括房地产公司本身。

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　　“随着香港的28公里边境线开发，未来深圳的罗湖将与香港连成一体，城市发展前景看好。”

　　有投资者认为：北京在奥运会、上海在世博会的带动下，楼价都出现了大幅度上扬。当前深圳楼价出现暴涨，就是因为看到了未来的远景因素。如果将眼光放在五年之后，深圳目前的房价并不高，还有上涨空间。

　　“深圳租房价格长年低迷，按照我们的测算，深圳购房的租金回报率已经不足3厘，比银行利息还要低。”

　　深圳龙华开发有限公司副总邓坚分析：在当前的流通环节，大家不顾回报率，有人投资，就有人接手，数次转手之后，楼价猛涨。这样情况，已经说明楼市出现泡沫迹象。

　　对于楼市“泡沫”，国际上还有一个简易的测量指标：即房价的增长率与GDP增长率之间的比值。

　　在一般情况下，房价增长速度不应该超过GDP增长速度，所以，指标值的合理范围应该在1以内。如果指标值在1~2之间，则是泡沫预警。如果在2以上，则表示房价虚涨泡沫显现。

　　今年6月，中原地产公布分析数据称：当前，深圳房价的增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，房价虚涨泡沫已经显现。

　　宋丁认为，楼市有泡沫，不代表楼价必然暴跌。泡沫会否破灭，关键在于城市经济的发展，能不能跟上房价的增长。

　　末端的压力

　　“由于房价上涨太快，深圳已经出现了恐慌性抢房。”

　　一位来自香港的炒房人张承望说：在楼价飙升的压力下，一批本应在明后年买房的年轻人，纷纷向父母伸手，倾全家之力提前供房。

　　按照当前1.4万元均价，深圳人要买一套100平方米房子，首付三成需40万元，贷款100万元。选择20年等额递减还款方式，月供需要8700多元。如果按照上半年楼价月增10%的速度，到今年年底，这套房子的月供将突破一万元。

　　更大的忧虑在于，在深圳楼价的飙升浪潮中，从2004年到2006年，深圳的人均可支配收入已经出现了下滑趋势。

　　据统计，2004年深圳人均可支配收入为27596元，到2006年，深圳人均可支配收入仅为22567元。两年时间，深圳的人均可支配收入下降了5029元，降幅达18%。

　　“提前买房，就等于透支了未来的消费需求。”

　　张承望担心，如果深圳人均可支配收入持续减少，这批年轻人在供第一套住房后，明后年多数人就没有能力再买新房。这时候，炒房链条的末端将出现承接力不足，到时楼价是否会出现暴跌？

　　“如果深圳楼价持续保持上半年涨势，明年关内楼价就会与香港郊区持平。但是，2006年，香港的人均GDP为38127美元，深圳的人均GDP却只有8619美元，仅为香港的22.6%。”深圳某房地产公司负责人对记者说：现在房地产商看着房价疯涨也是心惊肉跳。

　　该负责人表示：如果房地产商只看眼前利益，过分依赖投资拉动，后果可能要自己承担。因为，当前的深圳高楼价，主要靠投资支持。如果一至两年后房价太高，市民实在买不起房，那么投资客就会失去刚性需求，无法实现暴利。没有投资利益，投资资金自然会一走了之，整个市场将可能被拖垮。而在这一过程中，唯一不能一走了之的，就是房地产企业。

　　声音

　　深圳综合开发研究院房地产开发研究中心主任宋丁：

　　政府不应打压正常楼市投资

　　在市场经济条件下，房地产本身就具有消费和投资两种属性。对于“炒号”、“囤房”、“茶水费”等扰乱正常市场经济秩序的行为，政府有责任加强监管。但是，对正常的楼市投资，政府不应打压。

　　中国老百姓在农业社会穷了上千年，现在好不容易有一部分人先富起来了，可以多买几套住房进行投资了，我们又提出要“打压”。我个人认为，这是不符合市场经济原则的做法。

　　在香港，同样有许多市民买不起房，但是他们却不需要像内地市民一样，疯狂去抢房。这是因为他们有完善的公屋政策。这项政策保证了香港市民可以“居者有其屋”。在内地，我们也有经济适用房政策。暂且不说当前经济适用房的建设滞后，单是个别城市出现的开宝马买经济适用房现象便足以说明，我们对中低收入家庭的住房保障，还有很多制度上的漏洞。

　　投资的人多了，我们就想提高首付。买卖的人多了，我们就想加税。事实上，这些做法不一定压制炒房，甚至还有可能会发生反作用。

　　对于投资客而言，提高首付，他仍然可以支付，只是购买的套数变少了。但对于中低收入家庭来说，则可能是连第一套都供不起了。在市场住房供应有限的情况下，对投资加税，其成本最后还是转嫁到了消费者身上。

　　房价的治理，必须是一个系统工程。以日本的东京为例，其中心城区的房价非常昂贵。但普通市民，可以通过便利的轨道交通，半个小时往来于周边的卫星城市。

　　包括深圳在内，现在许多国内的特大城市，都没有在周边城市建立起便利的轨道交通系统。没有为在中心城区买不起住房的市民，在郊区建立起一个教育、医疗、交通与中心城区对接的卫星城系统。

　　现今，中国仍然有9亿农村人口。未来，我们还要增加5亿的城市人口。按照目前深圳的土地面积，不可能完全解决未来城市人口的住房需求。只有建设都市圈型的城市系统，才能从根本上解决不同层次居民的住房需求。

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