时间：2007/8/20|
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来源：朱运德
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| 去年，深圳个人住房贷款增量位居全国前列。现在各家银行已经开始收缩房贷业务，严防房贷风险。张小禹摄 本月，关于深圳银行房贷业务，世面上充斥着各种声音，有的外地媒体甚至爆出“深圳全面叫停二手房贷款”。 记者近日走访中、农、工、建、交行、招行、深发展、华夏、光大等10多家银行和部分中 二手房贷1 房贷收紧部分市民买房受阻 7月16日，魏小姐通过中介向杨先生购买保税区的一套面积为56.11平方米的住房，成交价格72万元。双方签订购房协议后，魏小姐支付了14.4万元首付款，并向建行某支行申请57.6万元贷款，该行通过相关审查并出具了“贷款承诺书”，房产证顺利过户到魏小姐名下。可是不久银行告知，魏小姐没有社保，申请贷款条件不足，推荐魏小姐到深发展某支行申请贷款。 无奈之下，魏小姐只能换到深发展申请贷款，但在提交资料后，深发展称魏小姐不符合贷款条件。因房产证已经过户到魏小姐名下，杨先生却一直没有拿到剩余的57.6万元房款，双方都急得团团转。后来，在中介介绍下，魏小姐又向工行某支行申请贷款。记者了解到，目前工行已经接受魏小姐贷款申请。“刚得到通知，工行只能提供50万元的贷款，魏小姐仍需要补上7.6万元首付款。”负责这单业务的中介介绍。 记者从不少地产中介了解到，近期银行客户经理承诺的贷款成数降低或客户贷不到款的情况非常多，一些近期签订的房屋买卖合同因此受到影响，使双方买卖无法完成。 “现在，在银行申请房贷变得困难起来，有的银行已不敢随便接受贷款申请，有些担保公司也不敢随便接单，因为无法保证一定能从银行贷出款来。”满堂红地产中介黄希群向记者介绍。 有人士称，银行在受理房贷申请时应明确告知能否获得贷款，能获得几成贷款，再出具承诺书，应尽量避免出现房产已过户，买方不能获得相应贷款的情况。有律师建议，买卖双方可将“因银行原因无法提供贷款”作为解除买卖合同的条件，以避免出现类似纠纷。 二手房贷2 房价涨得太快银行风险增大 “一年半前，一套新房当时在我们行办理的房贷大约是100万元，经过几次倒手，这套房又来申请贷款，贷款额度已上升到200万元。这期间，我们银行风险肯定是被放大了。随着房价的上涨，银行肯定要加强个人住房贷款的风险管理。”深圳某银行行长说。 深圳银监局局长于学军表示：“今年上半年，不少人都在买房、找贷款，银行也想方设法推销抵押贷款。物极必反，应当注意啊！”他介绍，今年上半年贷款中个人消费贷款增长最为突出，其中短期增加45.6亿元，长期增加425.4亿元（上年同期分别为4.9亿元和121.2亿元）。这是个很大的问题，包含房地产泡沫和股市暴涨等内在原因。去年，深圳个人住房贷款增量已经超过北京和广州，位居全国前列。不过，现在各家银行已经开始收缩房贷业务，严防房贷风险。 有业内人士称，美国次级债危机为我国银行业敲响警钟，美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。世界上没有只涨不跌的房价，房价进入下跌通道也不是一朝一夕能挽回的，其风险可能不断放大。 深圳没有全面停办二手房贷 日前，有一些外地媒体称“深圳全面叫停二手房贷款”，近两日记者采访了中、农、工、建、交、招行、深发展、华夏、光大等10余家深圳银行。各家银行银行相关人士均表示，银行没有全面停办二手楼业务，但深圳二手房贷规模确实开始下降。 “深圳银行没有全面 据记者了解，目前建行在深圳房贷市场中占据的比例最大，约为60％。该行相关人士称，“深圳房贷市场竞争较为激烈，今年上半年建行个贷任务基本已经完成七七八八，下半年额度非常紧张。我们在额度相对紧张的情况下，对二手房申请的门槛自然会提高，但对优质客户以及我们的重点客户仍会给予优先办理。此外，每个月银行还会收到个人月供还款和提前还款。拥有这个资金量补充，我们可以继续开办房贷业务。”。 “一些银行收紧房贷，实际上是各家银行根据各自的战略意图和战术需要，在一个局部地区、在一个有限时段里的安排，并非是长期的、全局性的部署与安排。我们没有全线收紧的安排，但是我们会更加审慎地面对市场风险，因为房价在不断上升，风险就会不断积累，在这中间，我们会有自己对市场的解读，我们会更加小心。”深发展总行行长肖遂宁称。 二手房贷4 房地产“投资客”不受欢迎 据悉，目前各家银行普遍提高房贷门槛，但如市民具备稳定工作、首次置业、无不良信用记录，到额度相对宽松的银行一般都可以获得相应贷款。但大部分银行并不欢迎“投资客”，一些银行已经明确表态“‘投资客’一概不贷”。此外，银行已普遍加强了对客户的审查，对家庭负债过高，或已购买3套以上住宅客户已经提高首付比例。 招行总行零售银行部总经理刘建军称：“一般居民的自住房贷款风险相应偏低，对于自住房，我们还是给予相应高的成数，但对于已有多套住房的我们会降低相应成数。”招行深圳分行房贷业务负责人叶正茂介绍，如果是首次置业的客户，我们一般提供90平方米以上最高7成，90平方米以下最高8成。而第二套、第三套住房无论是90平方米上下，最高只能贷到7成。这个贷款成数是按照评估价格的要求。我们对频繁向银行申请信贷，频繁还款具有炒楼性质的客户，现在一概不接受贷款申请。 此外，中行、深发展等银行都表示，对于有炒楼嫌疑的客户不排除拒绝给予贷款。 相关报道 部分银行房贷政策一览 交行购房超3套或提首付比例 交行一手楼、二手楼按揭业务目前正常受理，也没有信贷额度限制。该行房贷业务一直保持稳健的发展态势。只要客户信用好，具有足够的还款能力和意愿，购房在3套（含）以内，90平方米以下住房仍可获得房屋评估净值的8成贷款，90平方米以 中行优质客户优先给予贷款 一手楼、二手楼业务仍可办理。银行有信贷额度控制，在额度相应很少的情况下，该行会选择一些优质客户给予贷款。一些加按、房屋抵押贷款等非交易性房贷也都提高了门槛，利率上最高上浮了10％。给客户放贷时，银行要求客户的所有月供一定在家庭收入的55％以内。给予客户贷款，一般是参考评估价和交易价格，采取孰低原则。 招行购第二套房最高贷7成 招行一手楼、二手楼按揭业务目前正常受理，个人消费贷款没有实行规模控制，个贷政策一如既往。如果是首次置业的客户，一般可获得90平方米以上最高7成，90平方米以下最高8成。而第二套、第三套住房无论是90平方米上下一律最高可以贷到7成。这个贷款的成数参考评估价格和交易价格孰低原则。客户总的月供额度，一般不能超过家庭总收入的55％。 光大以客户资信确定首付比例 未停办一手楼和二手楼的房贷业务，也没有额度控制的说法。目前，该行已采取有关措施加强了风险控制，较前期贷款门槛有所提高。在贷款成数方面，银行根据评估价格确定贷款成数。对于多套住房的客户，银行会根据客户的资信、收入等综合情况确定是否要求其提高首付比例。对于购买房屋投资的客户，在客户完全符合银行各项贷款条件的情况下，银行会根据实际情况确定是否发放贷款。房屋抵押等非交易类房贷业务，仍可以办理，但贷款资金用途严格审查。 农行投资性购房贷款最多6成 一手楼和二手楼房贷款业务正常开展，无额度控制之说，眼下房贷业务量增长迅速。首次置业、有相应的还款能力、个人信用好的客户，可以获得基准利率下幅15％的优惠贷款，获得最高贷款成数为：90平方米以上最高获得7成贷款，90平方米以下最高获得8成贷款。对于拥有3套住宅以上，贷款利率基准利率最低下浮10％。投资性购房最多获得6成贷款。 华夏抵押住房贷款最高5成 一手楼和二手楼房贷业务正常开展，没有停办之说。目前房价上涨，银行已经采取相应防范措施，相应提高一些门槛。首次置业、信用好的客户，一般可获得90平方米以上最高7成贷款，90平方米以下最高8成贷款。第二套和第三套住宅会根据客户实际情况确定是否提高首付成数。对于拥有3套（不含）以上住房的客户一般不提供住房贷款，抵押住房贷款和加按贷款目前已经提高门槛，需要客户出具用途，最高能获得5成贷款。 工行依照监管机构要求发放 一手楼和二手楼房贷业务正常开展，没有停办之说。房屋成数按照监管机构要求发放。 建行下半年房贷业务相对收紧 一手楼和二手楼房贷业务仍可办理，没有喊停。据悉，相比之下，建行房贷业务上半年增长过快，因此下半年该行的房贷业务相对收缩较紧。 深发展非交易抵押贷款仍在办理 一手楼和二手楼房贷业务正常开展。总行没有对个贷实行额度控制，各分行发放贷款时都会按照相应的存贷比例办理。为客户提供的房贷会参考评估价和交易价格，以较低价格为基准，给予相应成数。首次置业、信用好的客户，一般可获得90平方米以上最高7成贷款，90平方米以下最高8成贷款。房屋抵押贷款等非交易性质贷款是深发展前期主推产品，目前这些业务仍在办理当中。 深圳部分楼盘涨幅排行 某房地产网的统计结果显示，近来深圳普通楼盘涨幅较多的有20个楼盘。 这20个楼盘的一大特点都是普通人所选的普通住宅，价格在20000元／平方米以内。 楼盘涨幅 星海名城129.16％ 珠江旭景佳园116.66％ 慢城110.52％
春华四季园100.00％ 富通城100.00％ 信义锦绣花园92.85％ 东方盛世花园90.78％ 中航格澜郡89.47％ 碧水龙庭84.61％ 信义假日名城73.33％ 万科东方尊峪60.00％ 幸福海岸56.25％ 棕榈堡花园55.00％ 中海怡瑞山居45.15％ 华联城市山林38.88％ 颐林雅院37.50％ 劲力城市明珠34.92％ 槟城西岸29.16％ 奥林华府25.00％ |
