深圳楼市谢顶

　　周涛

　　今年上半年房价涨幅一直位居全国各大城市之首的深圳，进入10月份以来开始“谢顶”。

　　十一黄金周，亦是房地产交易的黄金周，但是，在今年的黄金周，根据深圳国土房产局网站公示的数据，深圳全市一手房成交仅42套。

　　价格开始下降，成交巨量萎缩，深圳楼市“谢顶”

　　涨价止步 成交萎缩

　　自今年7月以来，深圳房价开始于2005年下半年逐月上涨的趋势有所停滞，成交量下降已是不争之实。

　　在房价居高不下、政策频出的影响下，深圳上半年楼市价量齐升之势在7月份有所停滞，无论是一手房、二手房市场都出现了浓重的观望情绪，价涨滞涨，成交价格上涨速度放缓,交易量萎缩。成交量大幅回落。

　　在一手新房方面，根据中原地产深港研究中心的统计，成交量在8月份开始大面积萎缩。8月份一手新房仅成交2220套，是近三年成交最低迷的月份。随着投资客的离场，自住客户对高企的房价表现出承接乏力。

　　9月27日晚，国庆节前期，央行、银监会联合发布通知，对房地产信贷政策做了重要调整，给本已低迷的楼市雪上添霜，国庆期间的交易量进一步萎缩，日均成交量仅有12套，国庆期间推售的8个新盘，除个别项目的成交率能达到五成外，绝大部分新盘的销售率都在三成以下，最差的仅有一成左右。有的多期开发的项目价格同上期相比差别不大，但上期能获得热销，本期就遭遇冷落。

　　“谢顶”原因

　　对于深圳楼市自7月以来，开始成交量萎缩，价格上涨放缓，政策调控，尤其是信贷收紧、房地产信贷政策的改变是最主要的原因。

　　事实上，据上所述，深圳一手房市场在8月份、二手房在7月份(二手房市场有相当多的投资性购房，对房贷更为敏感)的交易开始大幅萎缩，首要原因是商品房按揭信贷政策的变化。自8月初开始各商业银行开始提高商品房按揭贷款门槛，以建行、中行为代表的各大银行深圳分行甚至停止了二手房贷款，房地产按揭信贷的收紧直接导致了交易量的减少。而且，是时关于央行要全面提高第二套房的首付比例、利率的传闻已在市场流传，这一传闻加重了市场的观望情绪，而直9月27日传闻成真，直接导致了国庆期间深圳商品房交易的巨量萎缩。

　　世联地产代理部总经理甘伟表示，政府终于认识到调控房地产最有效的手段是银行信贷，并开始严格执行，从而给深圳以至全国高热楼市有效的“制冷”。

　　而银行对商品房按揭信贷的收紧一是减少了总的商品房按揭贷款金额，二是削弱了商品房的购买力。中原地产深港研究中心表示，银行对于个人房贷的态度明显转变，曾经被视为优质资产的个人房贷现在成为各银行避而远之的“危险炸弹”，贷款成数由过去的8成降至6成，贷款门槛大幅提高，指定用途、现楼担保、真实收入证明、贷款额度管理、贷款年限缩短等手段多管齐下，可贷款总额由过去最高可达成交市值100%降至目前仅评估价7成，可贷款总额大幅下降超过4成以上。

　　除此之外，深圳楼市交易萎缩还有其地方因素，深圳一系列的调控楼市的政策出台亦直接抑制了交易。根据中原地产的研究，主要存在三个方面：

　　一是深圳于今年8月1日启用了新版商品房交易合同，新版合同相比以往有更严格的交易要求，比如，签合同时三方应在场；明确买卖双方应缴税费；延期交款或交房须付违约金；户口不迁出算违约等，新合同使得商品房交易周期拉长，并堵住了诸多投资客以往经常钻的空子。

　　二是深圳于今年7月10日公布了地方性的“限外令”，是对中央“限外令”细化。除了重申境外个人、港澳台居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房外，深圳设计了“深圳市房地产信息系统 (银行专用版)”结合，将有效阻止“一户多放”的出现 ，另外还规定，境外及个人、港澳台居民和华侨将不能通过任何形式购买写字楼、商铺进行投资，只能自用，且须用于经营。机构和个人在深圳投资购买非自用房地产，须申请设立外商投资企业。中原地产研究认为，今年1-7月二手楼市中境外客户购房量约占总量的6.5%，其中香港人约占八成，而且境外人购房中，有约7成是为了投资，而限外令直接限制的就是投资性购房，此举对深圳尤其是邻近香港的口岸物业影响较大。

　　三是税收政策可能生变。7月17日，深圳市地税局首度披露拟在今年9月底前一揽子出台土地增值税汇算清缴办法、二手房价格评估办法、二手房土地增值税征收办法，通过税收手段调控房价的目的 。

　　由于二手房市场“阴阳合同”盛行，卖房者为了逃税，会写低卖出价，而如果按政府确定的评估价计算增值税，那么交易的增值税将大大增加。根据中原地产的研究，初步估算此次拟推出的评估价将介于目前市场成交价的六成至八成之间，而大部分房价过去两年中升值普遍超过100%至200%，即便以较为保守的评估价和升值幅度估算，以评估价征税的政策将使交易成本提高超过一倍。

　　未来走势

　　深圳房价增幅放缓，成交量大幅下滑已成事实。而对于深圳房价是否进入下降的拐点，多家机构、房地产研究人士对此还存有分歧。

　　深圳综合研究院研究员周旭认为，现在判断房价进入下降通道可能为时过早，多种行政手段、政策抑制了房地产投机，而深圳的自住需求，包括首次置业，二次换房的需求还是刚性的，未来房价是否下跌，还有待观察，具体房价表现取决于开发商定价水平、楼盘素质等因素。

　　世联地产代理部总经理甘伟则认为，未来深圳房价普遍下跌可能性不大，但是房价上涨幅度会放缓，而房价的具体表现则会出现分化，素质高的产品的价格可能仍然坚挺，而质素较低的产品价格则会出现下滑，盖了房子就好卖，就能大赚的局面将会结束，房地产市场将回归本源，品牌、产品的竞争将会加剧。

　　而英联国际不动产的首席经济学家在今年4月就预计下半年深圳房价将出现拐点。郭建波表示，目前房价滞涨，交易量萎缩表明深圳房价已见顶。郭建波认为深圳全市均价在1万元/平方是较合理的区间，以目前深圳房价，至少有20%以上的回落空间，但是房价下降，肯定需要软着陆，可能需要2-3年的时间来回归。