专家:房价已经走到十字路口 未来涨幅将趋缓

国家发改委昨日公布的数据显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格环比增长1.6%。而来自中国指数研究院的信息显示，“银十”本是楼市的传统销售旺季，但在房价稳步上涨中市场成交较为低迷。

业内专家认为，目前房地产价格已经走到十字路口，支撑房价持续上涨的因素在一些大城市正逐步为市场所消化，而部分大中城市近年来房价的过快上涨也使一些购房者望而却步，未来房价涨幅有望趋缓。

供求紧平衡

根据中国指数研究院提供的信息，商品住宅需求方面，10月份大部分城市成交量环比呈下降趋势，广州、深圳等城市的成交量表现出不同的降幅，深圳楼市最为冷清，同比降幅达到77%，而北京在经历了9月成交量大幅下降后，10月份略有恢复。

业内人士认为，在成交旺季出现成交量的萎缩，表明市场供求出现了“强制平衡”，但这并不意味着市场已经满足了真实需求，而是市场观望气氛浓厚的表现。

社科院金融研究所结构金融室主任殷剑锋表示，从1999年住房体制改革以后，全国住房价格已经上涨了几年，城市化进程加快等支撑房价上涨的因素在一些大城市已经逐渐被消化。

另外，经历快速上涨后，北京、上海、深圳等大城市房地产价格已经到了中等收入人群的购买“边际线”，加上拟购房者对房价快速上涨后表现出的观望心态，这些因素使得部分大城市出现了供求的“紧平衡”。

中国指数研究院专家陈友根提出，近期主要大中城市房价快速上涨已使房价超出了老百姓的购买能力，加上近期出台的各项调控房价的政策，也抑制了部分投机行为，所以，房地产市场成交比较冷清。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，当前北京、深圳等部分城市先后出现的交易量大幅下降并非同一原因所致，北京地区的成交下降更多的是因为市场供给太少，而深圳成交量的下降则可能更多的是近期出台的限外政策等措施作用的结果，因此，目前成交量的下降并不意味着这些城市的房价都会下降。

应加大土地供应

业内专家普遍认为，土地供应情况是决定今后房价走势的最主要因素。如果采取相应的措施加快土地供应，房价才能稳定。

根据中国指数研究院的统计，10月份，全国土地供应总量继续增长，但增幅开始放缓。1-9月份，反映新增土地供应的指标——土地购置面积为28346.35万平方米，同比增长17.8%；反映存量土地市场供应的指标——土地开发面积为18183.93万平方米，同比增长11.3%。业内人士指出，只有加快土地开发进度，才能最终缓解住房供不应求的局面，也才能对房价“釜底抽薪”。

陈友根认为，在目前保证耕地面积“红线”的条件下，通过压缩工业用地面积，相应增加住宅用地面积，可以更好地解决当前市场对土地的“渴求”。

还有专家指出，施行严格的招拍挂制度将使“可分期支付土地款”等政策变得更加严格，一级开发市场的资金吃紧将进一步加速销售周期的缩短，进而短期增加楼市供给。

需标本兼治

业内专家指出，从根本上改变目前“土地财政”的状况，梳理并调整当前对房地产的调控政策，对房地产企业进行必要的监控，加快出台针对投机需求的物业税等政策，才能从供需两方面改善房地产市场当前的“紧平衡”局面。

殷剑锋提出，土地供应不足是当前住宅供不应求的主要原因，而地方政府垄断土地出让权造成了当前土地供应的吃紧，而其背后则隐含着当前财税体制中“财权和事权不平衡”。因此，加快财税体制改革才能改变地方政府对土地出让金的依赖。另外，增加土地出让的渠道也是提高土地供应效率的可行方式之一。

同时，对于需求的疏导措施也需要调整。殷剑锋认为，物业税对增加购房者的持有成本，减少投资和投机需求将有明显的作用。而目前对第二套住宅的政策也还需要进一步完善，通过完善征信体系等措施，才能使这一政策落到实处。

在房地产市场日益发达的今天，其金融属性更加明显，因此房地产调控也需要金融手段。比如，当前商业银行缺少固定利率的房贷，使得居民购房时直接面对利率变动风险，有必要推出固定利率产品，加快住房抵押贷款证券化等衍生产品。殷剑锋强调，加大住房公积金的覆盖面，增加廉租房的供给，以及逐步使经济适用房淡出等措施都应该纳入议事日程。